Rechtsanwalt Philipp Steinbacher

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei Abrufarbeitsverhältnissen ohne explizite Arbeitszeitregelung gilt kraft § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG automatisch eine 20-Stunden-Woche.
  • Die Klägerin wurde in den Jahren 2017–2019 durchschnittlich 103,2 Stunden monatlich abgerufen, was einer wöchentlichen Arbeitszeit von rund 24 Stunden entspricht, jedoch keine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung darstellt.
  • Ausschlaggebend ist, dass allein das Abrufverhalten des Arbeitgebers oder die Bereitschaft des Arbeitnehmers, mehr zu leisten, nicht ausreicht, um von der gesetzlichen 20-Stunden-Regel abzuweichen – es bedarf einer klaren, vertraglichen Vereinbarung.

Vereinbaren Arbeitgeber und Arbeitnehmer Arbeit auf Abruf, legen aber die Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit nicht fest, gilt grundsätzlich nach § 12 Abs. 1 Satz 3 Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG) eine Arbeitszeit von 20 Stunden wöchentlich als vereinbart. Eine Abweichung davon kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann angenommen werden, wenn die gesetzliche Regelung nicht sachgerecht ist und objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, die Parteien hätten bei Vertragsschluss übereinstimmend eine andere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit gewollt.

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2009 bei der Beklagten, einem Unternehmen der Druckindustrie, als „Abrufkraft Helferin Einlage“ beschäftigt. Der von ihr mit einer Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossene Arbeitsvertrag enthält keine Regelung zur Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit. Die Klägerin wurde – wie die übrigen auf Abruf beschäftigten Arbeitnehmerinnen – nach Bedarf in unterschiedlichem zeitlichen Umfang zur Arbeit herangezogen. Nachdem sich der Umfang des Abrufs ihrer Arbeitsleistung ab dem Jahr 2020 im Vergleich zu den unmittelbar vorangegangenen Jahren verringerte, hat die Klägerin sich darauf berufen, ihre Arbeitsleistung sei in den Jahren 2017 bis 2019 nach ihrer Berechnung von der Beklagten in einem zeitlichen Umfang von durchschnittlich 103,2 Stunden monatlich abgerufen worden. Sie hat gemeint, eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe, dass dies die nunmehr geschuldete und von der Beklagten zu vergütende Arbeitszeit sei. Soweit der Abruf ihrer Arbeitsleistung in den Jahren 2020 und 2021 diesen Umfang nicht erreichte, hat sie Vergütung wegen Annahmeverzugs verlangt.

Das Arbeitsgericht hat, ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG angenommen, die Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit im Abrufarbeitsverhältnis der Parteien betrage 20 Stunden. Es hat deshalb der Klage auf Zahlung von Annahmeverzugsvergütung nur in geringem Umfang insoweit stattgegeben, als in einzelnen Wochen der Abruf der Arbeitsleistung der Klägerin 20 Stunden unterschritten hatte. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision der Klägerin, mit der sie an ihren weitergehenden Anträgen festgehalten hat, blieb vor dem Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts erfolglos.

Vereinbaren Arbeitgeber und Arbeitnehmer, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung entsprechend dem Arbeitsanfall zu erbringen hat (Arbeit auf Abruf), müssen sie nach § 12 Abs. 1 Satz 2 TzBfG arbeitsvertraglich eine bestimmte Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit festlegen. Unterlassen sie das, schließt § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG diese Reglungslücke, indem kraft Gesetzes eine Arbeitszeit von 20 Wochenstunden als vereinbart gilt. Eine davon abweichende Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann angenommen werden, wenn die Fiktion des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG im betreffenden Arbeitsverhältnis keine sachgerechte Regelung ist und objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, Arbeitgeber und Arbeitnehmer hätten bei Vertragsschluss bei Kenntnis der Regelungslücke eine andere Bestimmung getroffen und eine höhere oder niedrigere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit vereinbart. Für eine solche Annahme hat die Klägerin jedoch keine Anhaltspunkte vorgetragen.

Wird die anfängliche arbeitsvertragliche Lücke zur Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit bei Beginn des Arbeitsverhältnisses durch die gesetzliche Fiktion des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG geschlossen, können die Parteien in der Folgezeit ausdrücklich oder konkludent eine andere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit vereinbaren. Dafür reicht aber das Abrufverhalten des Arbeitgebers in einem bestimmten, lange nach Beginn des Arbeitsverhältnisses liegenden und scheinbar willkürlich gegriffenen Zeitraum nicht aus. Allein dem Abrufverhalten des Arbeitgebers kommt ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert dahingehend, er wolle sich für alle Zukunft an eine von § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG abweichende höhere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit binden, nicht zu. Ebenso wenig rechtfertigt allein die Bereitschaft des Arbeitnehmers, in einem bestimmten Zeitraum mehr als nach § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG geschuldet zu arbeiten, die Annahme, der Arbeitnehmer wolle sich dauerhaft in einem höheren zeitlichen Umfang als gesetzlich vorgesehen binden.

Quelle: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 18. Oktober 2023 – 5 AZR 22/23 –
Vorinstanz: Landesarbeitsgericht Hamm, Urteil vom 29. November 2022 – 6 Sa 200/22 –

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Rechtsanwalt Philipp Steinbacher

Das Wichtigste in Kürze:

  • Arbeitgeber, die eine fristlose Kündigung mit gleichzeitigem Weiterbeschäftigungsangebot erteilen, wecken den Verdacht, dass das Angebot nicht ernst gemeint ist, was auf einen Annahmeverzug hinweist.
  • Im vorliegenden Fall wurde einem technischen Leiter mit 5.250,00 € Bruttogehalt ein Wechselangebot als Softwareentwickler zu 3.750,00 € unterbreitet, was die Unzumutbarkeit der Weiterbeschäftigung verdeutlicht.
  • Das Bundesarbeitsgericht entschied, dass die Ablehnung eines unzumutbaren Angebots nicht als mangelnde Leistungsbereitschaft gewertet wird, wodurch der Arbeitgeber in Annahmeverzug geriet und der Arbeitnehmer Vergütungsansprüche behält.

Kündigt der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis fristlos, weil er meint, die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses sei ihm nicht zuzumuten, bietet aber gleichzeitig dem Arbeitnehmer „zur Vermeidung von Annahmeverzug“ die Weiterbeschäftigung zu unveränderten Bedingungen während des Kündigungsschutzprozesses an, verhält er sich widersprüchlich. In einem solchen Fall spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass das Beschäftigungsangebot nicht ernst gemeint ist. Diese Vermutung kann durch die Begründung der Kündigung zur Gewissheit oder durch entsprechende Darlegungen des Arbeitgebers entkräftet werden.

Der Kläger war seit dem 16. August 2018 bei der Beklagten als technischer Leiter beschäftigt und hat 5.250,00 Euro brutto monatlich verdient. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2019 sprach die Beklagte eine fristlose Änderungskündigung aus, mit der sie dem Kläger einen neuen Arbeitsvertrag als Softwareentwickler gegen eine auf 3.750,00 Euro brutto monatlich verminderte Vergütung anbot. Weiter heißt es in dem Kündigungsschreiben, „im Falle der Ablehnung der außerordentlichen Kündigung durch Sie (also im Falle, dass Sie von einem unaufgelösten Arbeitsverhältnis ausgehen) oder im Falle der Annahme des folgenden Angebots erwarten wir Sie am 05.12.2019 spätestens um 12:00 Uhr MEZ zum Arbeitsantritt“. Der Kläger lehnte das Änderungsangebot ab und erschien auch nicht zur Arbeit. Daraufhin kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 14. Dezember 2019 das Arbeitsverhältnis erneut und zwar „außerordentlich zum 17.12.2019 um 12:00 Uhr MEZ“. Ferner wies sie darauf hin, „im Falle der Ablehnung dieser außerordentlichen Kündigung“ erwarte sie den Kläger „am 17.12.2019 spätestens um 12:00 Uhr MEZ zum Arbeitsantritt“. Dem leistete der Kläger nicht Folge. In dem von ihm anhängig gemachten Kündigungsschutzprozess wurde rechtskräftig festgestellt, dass beide Kündigungen das Arbeitsverhältnis der Parteien nicht aufgelöst haben.

Nachdem die Beklagte für den Monat Dezember 2019 nur noch eine Vergütung von 765,14 Euro brutto zahlte und der Kläger erst zum 1. April 2020 ein neues Arbeitsverhältnis begründen konnte, hat er Klage auf Vergütung wegen Annahmeverzugs erhoben, mit der er die Zahlung des arbeitsvertraglich vereinbarten Gehalts abzüglich des erhaltenen Arbeitslosengeldes bis zum Antritt der neuen Beschäftigung verlangt. Er hat gemeint, die Beklagte habe sich im Streitzeitraum aufgrund ihrer unwirksamen Kündigungen im Annahmeverzug befunden. Eine Weiterbeschäftigung bei der Beklagten zu geänderten oder auch den ursprünglichen Arbeitsbedingungen sei ihm, sofern die Beklagte dies überhaupt ernsthaft angeboten habe, nicht zuzumuten gewesen. Die Beklagte habe ihm zur Begründung ihrer fristlosen Kündigungen in umfangreichen Ausführungen zu Unrecht mannigfaches Fehlverhalten vorgeworfen und seine Person herabgewürdigt. Sie habe ihrerseits geltend gemacht, eine Weiterbeschäftigung des Klägers sei ihr unzumutbar. Dagegen hat die Beklagte gemeint, sie habe sich nicht im Annahmeverzug befunden, weil der Kläger während des Kündigungsschutzprozesses nicht bei ihr weitergearbeitet habe. Der Kläger sei selbst von der Zumutbarkeit der Weiterbeschäftigung ausgegangen, weil er im Kündigungsschutzprozess einen Antrag auf vorläufige Weiterbeschäftigung gestellt habe.

Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Kläger habe trotz der unwirksamen Kündigungen der Beklagten keinen Anspruch auf Annahmeverzugsvergütung, weil er das Angebot der Beklagten, während des Kündigungsschutzprozesses bei ihr weiterzuarbeiten, nicht angenommen habe. Der Kläger sei deshalb nicht leistungswillig iSd. § 297 BGB gewesen.

Die vom Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts nachträglich zugelassene Revision des Klägers war erfolgreich. Die Beklagte befand sich aufgrund ihrer unwirksamen fristlosen Kündigungen im Annahmeverzug, ohne dass es eines Arbeitsangebots des Klägers bedurft hätte. Weil die Beklagte selbst davon ausging, eine Weiterbeschäftigung des Klägers sei ihr nicht zuzumuten, spricht wegen ihres widersprüchlichen Verhaltens eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie dem Kläger kein ernstgemeintes Angebot zu einer Prozessbeschäftigung unterbreitete. Die abweichende Beurteilung durch das Landesarbeitsgericht beruht auf einer nur selektiven Berücksichtigung des Parteivortrags und ist schon deshalb nicht vertretbar. Darüber hinaus lässt die Ablehnung eines solchen „Angebots“ nicht auf einen fehlenden Leistungswillen des Klägers iSd. § 297 BGB schließen. Es käme lediglich in Betracht, dass er sich nach § 11 Nr. 2 KSchG böswillig unterlassenen Verdienst anrechnen lassen müsste. Das schied im Streitfall jedoch aus, weil dem Kläger aufgrund der gegen ihn im Rahmen der Kündigungen erhobenen Vorwürfe und der Herabwürdigung seiner Person eine Prozessbeschäftigung bei der Beklagten nicht zuzumuten war. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger im Kündigungsschutzprozess vorläufige Weiterbeschäftigung beantragt hat. Dieser Antrag war auf die Prozessbeschäftigung nach festgestellter Unwirksamkeit der Kündigungen gerichtet. Nur wenn der Kläger in einem solchen Fall die Weiterbeschäftigung abgelehnt hätte, hätte er sich seinerseits widersprüchlich verhalten. Hier ging es indes um die Weiterbeschäftigung in der Zeit bis zur erstinstanzlichen Entscheidung. Es macht einen Unterschied, ob der Arbeitnehmer trotz der gegen ihn im Rahmen einer verhaltensbedingten Kündigung erhobenen (gravierenden) Vorwürfe weiterarbeiten soll oder er nach erstinstanzlichem Obsiegen im Kündigungsschutzprozess gleichsam „rehabilitiert“ in den Betrieb zurückkehren kann.

Quelle: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 29. März 2023 – 5 AZR 255/22 –
Vorinstanz: Sächsisches Landesarbeitsgericht, Urteil vom 1. November 2021 – 1 Sa 330/20 –

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Neuregelung der Grundsteuer - Baurecht

Wegen der Neuregelung der Grundsteuer müssen alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer und Inhaberinnen und Inhaber von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben bis 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben.

Warum wir die Grundsteuer neu geregelt?

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Es hat entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten („Einheitswert“). In den westdeutschen Bundesländern werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 besteuert, in den ostdeutschen Ländern sind Werte sogar noch aus aus dem Jahr 1935.
Diese Einheitswerte wurden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert.
Dabei war die Steuermesszahl bundeseinheitlich festgelegt, der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – wurde von den Gemeinden bestimmt.

Was sind die Änderungen?

Die Änderungen durch die Grundsteuerreform hat der Bundesgesetzgeber in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket geregelt.

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke.

Für die Berechnung der Grundsteuer sind nicht mehr wie bisher etwa 20 Faktoren zu berücksichtigen, sondern es fließen in Zukunft nur noch deutlich weniger und vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter:

Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche.

Die Grundsteuer berechnet sich dann auch zukünftig in drei Schritten:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

NEU: Möglichkeit der Gemeinden zu höherer Besteuerung bei Grundstücksspekulationen

Eine wesentliche Änderung ist, dass Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke zukünftig einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen können, wenn die Grundstücke nicht bebaut werden. Diese sogenannte Grundsteuer C soll die Spekulation mit Grundstücken verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

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Was müssen Grundstückseigentümer jetzt tun?

Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sowie Inhaberinnen und Inhaber von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben müssen beim Finanzamt für Ihre Grundstücke eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bis zum 31. Oktober 2022 abgeben.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden, § 228 Abs. 6 Bewertungsgesetz (BewG).

Für einfach gelagerte Sachverhalte (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in Ländern, die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden, soll ab Juli 2022 eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung zur Verfügung gestellt werden.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung erlaubt, die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter zu erheben.

Ab dem 1. Januar 2025 muss dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben werden.

Wie wirken sich die Änderungen bei der Grundsteuer aus?

Im neuen System kann es gegenüber der aktuellen Grundsteuerhöhe für die Eigentümer zu erheblichen Mehrkosten oder deutlichen Vergünstigungen kommen.

Insbesondere für Wohneigentum in großen Mehrfamilienhäusern könnte die Steuer deutlich sinken, für Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken deutlich steigen.

Das Bundesfinanzministerium sieht hier einen Veränderungsspielraum von bis zu +/- 40 %.

Änderungen bei der Grundsteuer
Quelle:https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Bilder/Infografiken/grundsteuer-03.jpg?__blob=square&v=5

Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Der Bundesgesetzgeber hat den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen.

Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben allerdings abweichende Steuermesszahlen eingeführt.

Wie ist die neue Regelung in Bayern?

Der Bayerische Landtag hat am 23. November 2021 zur Neuregelung der Grundsteuer ein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet.

Von 2025 an spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer wird in Bayern nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet.

Für die Grundstücksgröße wird eine Steuer von grundsätzlich 0,04 € je Quadratmeter angesetzt, für die Wohnflächen 0,35 € und Gewerbeflächen 0,50 € je Quadratmeter.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Baudenkmäler gelten spezielle Regelungen.

Die Summe der Steuern für Grundstücks- und Gebäudefläche wird dann mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Die Grundsteuererklärung darf in Bayern in Papierform eingereicht werden.

Die Frist zur Einreichung endet unverändert am 31. Oktober 2022.

Hierzu stehen die Formulare in einer grauen Variante ausschließlich zum Ausfüllen am PC online beim Bayerischen Landesamt für Steuern zur Verfügung. Ab dem 1. Juli 2022 soll zusätzlich eine grüne Variante zum handschriftlichen Ausfüllen in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern erhältlich sein.

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Mehr Informationen finden Sie bei Baurecht und öffentlichen Baurecht oder nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt München auf.

Baurecht1

1. Was ist das Baurecht?

Unter dem Begriff „Baurecht“ werden alle rechtlichen und technischen Regelungen zusammengefasst, die bei der Realisierung eines Bauvorhabens eine Rolle spielen können.

Dies sind zum einen die Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts im Baugesetzbuch (BauGB), die jeweiligen Landesbauordnungen (in Bayern: Bayerische Bauordnung BayBO) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Je nach Bauvorhaben können auch noch Regelungen aus dem Immissionsschutzrecht, Wasserrecht oder Denkmalschutzrecht zu beachten sein.

Das sogenannte private Baurecht besteht aus dem Bauvertragsrecht (BGB, VOB) und den technischen Normen für die Bauwerkserrichtung.

2. Warum ist ein Anwalt für Baurecht so wichtig, um ein Bauvorhaben erfolgreich zu realisieren?

Ein auf das Baurecht spezialisierter Anwalt oder Fachanwalt (Zusatzausbildung mit Nachweis der theoretischen Kenntnisse und praktischen Erfahrungen) für Verwaltungsrecht kann die Bauherren in der Planungsphase bei der Ermittlung des Baurechts und der zulässigen Bebauung für das konkrete Grundstück unterstützen und das Baugenehmigungsverfahren begleiten.

Basis für eine erfolgreiche Realisierung des Bauvorhabens ist die Erstellung oder Prüfung der Bauverträge durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Dieser kann die Bauherren dann auch während der Bauphase bei Rückfragen oder Unstimmigkeiten mit den bauausführenden Firmen beraten und im Konfliktfall ergebnisorientiert unterstützen und damit oft längere Stillstände der Baustelle mit erheblichen Folgekosten vermeiden.

Gerade um in jeder Phase des Bauvorhabens den Überblick über die Rechte und Pflichten und den relevanten rechtlichen Rahmen zu behalten, sollten Bauherren frühzeitig einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen.

Wir möchten in unserer Kanzlei eine Betreuung von der Planung des Bauvorhabens bis zum erfolgreichen Abschluss bieten und haben den Fachanwaltstitel für Verwaltungsrecht und auch für das Bau- und Architektenrecht.

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3. Was ist ein Bauantrag und wann, wie und wer darf diesen stellen?

Mit dem Bauantrag wird der Behörde, die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, das konkrete Bauvorhaben vorgestellt. Dieses kann in Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage bestehen. Der Bauantrag muss gestellt werden, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Je nach den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes sind dabei unterschiedliche Vorschriften zu beachten, Formulare zu verwenden und Unterlagen zum Bauvorhaben vorzulegen. Benötigt wird auch eine Bauzeichnung, meist muss diese von einem Architekten oder Bauingenieur stammen.

In Bayern kann der Bauantrag von den Bauherren selbst oder über einen Architekten oder Rechtsanwalt eingereicht werden.

Die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Pläne) müssen von einem Bauvorlageberechtigten (Architektinnen und Architekten, bauvorlageberechtigte Ingenieurinnen und Ingenieure und bei einfacheren Bauvorhaben auch die staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik und die Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs) erstellt sein.

4. Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig, kann diese verlängert werden und welche Kosten kommen auf den Bauherren zu?

Auch dies richtet sich nach den Regelungen des Bauordnungsrechts im jeweiligen Bundesland.

Meist sind Baugenehmigungen drei oder – wie in Bayern – vier Jahre gültig.

Die Baugenehmigung kann verlängert werden, in Bayern jeweils um bis zu zwei Jahre. Hierfür ist der rechtzeitige Antrag wichtig.

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind abhängig von den Errichtungskosten für das geplante Bauvorhaben und der Art des behördlichen Genehmigungsverfahrens.

Bauherren sollten mit etwa 0,5 % der Baukosten rechnen, bei vereinfachten Genehmigungsverfahren mit 0,1 – 0,25 %.

5. Welche Rechte haben Nachbarn?

Nachbarn können sich gegen Bauvorhaben wehren, wenn ihre Rechte verletzt werden, also z.B., wenn zu groß, zu hoch oder zu nahe am Nachbargrundstück gebaut wird.

Will sich der Nachbar wehren, muss er innerhalb eines Monats Klage einreichen, ansonsten verliert er seine Abwehrrechte.

Als Nachbar ist es daher wichtig, frühzeitig nach Zustellung einer Baugenehmigung einen auf das öffentliche Baurecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren, wenn man mit der Baugenehmigung nicht einverstanden ist. Der Anwalt kann dann prüfen, ob Nachbarrechte verletzt werden und eine Klage voraussichtlich Erfolg haben wird.

Auch als Bauherr kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu kontaktieren, wenn mit Widerstand der Nachbarn gegen das geplante Bauvorhaben zu rechnen ist oder das Verhältnis mit einzelnen Nachbarn generell schwierig ist.

Teilweise können Nachbarklagen gegen das Bauvorhaben vorab durch Vereinbarungen zischen Bauherrn und Nachbarn ausgeschlossen werden. Sollte dies nicht möglich sein, werden die Bauherren für das gerichtliche Verfahren des Nachbarn gegen ihre Baugenehmigung sowieso einen spezialisierten Anwalt benötigen.

Am besten ist dafür eine Anwältin oder ein Anwalt, die oder der wie wir umfangreiche Erfahrung mit der Vertretung sowohl von Bauherren als auch von Nachbarn hat und damit bereits die Argumente der Gegenseite kennt und deren Taktik besser einschätzen kann.

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Bauinsolvenz

Die Wertsteigerungen im Baugewerbe und insbesondere bei den Grundstückspreisen im süddeutschen Raum haben sich weit herumgesprochen. Entsprechend viele Glücksritter tummeln sich in der Baubranche und versuchen am schnellen Euro mitzuverdienen.

Zunahme der Bauinsolvenzen im ersten Halbjahr 2019

Im ersten Halbjahr 2019 haben wir eine deutliche Zunahme der Insolvenzen am Bau festgestellt. Betroffen sind meist Bauverträge mit garantierten Festpreisen oder Bauvorhaben mit einem Generalunternehmer (GU) oder Bauträger, die aufgrund der allgemeinen Kostensteigerungen im Baugewerbe in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Generalunternehmer und Bauträger haben bei der aktuell guten Auftragslage auch häufig Probleme, geeignete Subunternehmer für die Realisierung ihrer Bauvorhaben zu finden.

Unterschiedliche Rahmenbedingungen bei Bauverträgen

Je nach Vertragsart (VOB-Bauvertrag/ BGB-Bauvertrag/ Bauträgervertrag) bestehen sehr unterschiedliche Rahmenbedingungen, ob bzw. unter welchen Umständen sich der Besteller vom Vertrag lösen kann und welche Besonderheiten dabei zu beachten sind.

Eine voreilig erklärte Kündigung des Bauvertrages kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen des Bauunternehmers führen.

Praxistipp für Bauherren um eine Bauinsolvenz abzuwenden

Praxistipp: Wir empfehlen Bauherren, sich in regelmäßigen Abständen zu vergewissern, dass ihr Bauvorhaben vom Bauunternehmer gemäß Bauzeitenplan erstellt und die Baustelle mit ausreichend Personal und Baumaterial betrieben wird. Auch das Verhältnis zwischen Bautenstand und Zahlungsstand sollten Bauherren stets im Auge behalten. Sobald sich erste Anzeichen einer finanziellen Schieflage des Vertragspartners zeigen, kann die frühzeitige anwaltliche Begleitung des Bauvorhabens helfen, Fehler zu vermeiden, die später teuer werden können.

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Insbesondere beim Bauträgervertrag hängen die Handlungsoptionen der Bauherren davon ab, wie ihre bisherigen Investitionen in das Bauvorhaben über eine Vormerkung im Grundbuch und die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers geschützt sind.

Kommt es zur Insolvenz des Bauunternehmens, entfallen teilweise Aufrechnungsmöglichkeiten mit Gegenforderungen und Sicherungseinbehalte der Bauherren müssen ggf. auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden. Häufig wird vom Insolvenzgericht ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt.

Abwicklung der Bauinsolvenz

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter für laufende Verträge ein Wahlrecht, diese zu erfüllen oder zu kündigen. Meist kommt es zur Vertragskündigung und das Bauvorhaben wird im aktuellen Bautenstand abgerechnet. In diese Schlussphase der Abwicklung einer Bauinsolvenz fällt auch die Forderungsanmeldung zur Insolvenztabelle. Es bleibt dann für den Bauherren, nach umfassender Dokumentation des Bautenstandes, oft nur der Weiterbau mit einem anderen Bauunternehmen.

Wo stehen wir beratend zur Seite?

Unsere Beratung beginnt dort, wo Ihre Probleme anfangen. Das Ziel unserer Tätigkeit im Falle einer Bauinsolvenz ist es Schaden zu minimieren, Recht zu sichern und Ihr Bauvorhaben erfolgreich mit Ihnen zu vollenden und abzuschließen.

Mehr Informationen finden Sie bei Baurecht und öffentlichen Baurecht oder nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt München auf.

In nicht mehr ganz vier Monaten tritt zum Jahreswechsel das neue Bauvertragsrecht in Kraft und gilt dann für sämtliche ab dem 01.01.2018 geschlossenen Bauverträge. Bauunternehmer müssen neue Vorschriften zum Verbraucherschutz beachten und private Bauherren, die die Errichtung oder den Umbau eines Gebäudes planen, sollten über ihre neuen Rechte Bescheid wissen.

Die EU-Kommission hat im Sommer 2016 ein Bußgeld gegen fünf große LKW-Hersteller wegen Kartellbildung verhängt. Käufer von LKWs dieser Firmen sollten prüfen, ob sie Schadensersatzansprüche gegen die Hersteller geltend machen können. Betroffen sind LKWs der Firmen MAN, VOLVO/RENAULT, DAIMLER, IVECO und DAF. Wegen der langen Kartelldauer (1997 – 2011) ist auch die Verzinsung dieser Schadensersatzansprüche sehr lukrativ.