Baurecht1

1. Was ist das Baurecht?

Unter dem Begriff „Baurecht“ werden alle rechtlichen und technischen Regelungen zusammengefasst, die bei der Realisierung eines Bauvorhabens eine Rolle spielen können.

Dies sind zum einen die Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts im Baugesetzbuch (BauGB), die jeweiligen Landesbauordnungen (in Bayern: Bayerische Bauordnung BayBO) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Je nach Bauvorhaben können auch noch Regelungen aus dem Immissionsschutzrecht, Wasserrecht oder Denkmalschutzrecht zu beachten sein.

Das sogenannte private Baurecht besteht aus dem Bauvertragsrecht (BGB, VOB) und den technischen Normen für die Bauwerkserrichtung.

2. Warum ist ein Anwalt für Baurecht so wichtig, um ein Bauvorhaben erfolgreich zu realisieren?

Ein auf das Baurecht spezialisierter Anwalt oder Fachanwalt (Zusatzausbildung mit Nachweis der theoretischen Kenntnisse und praktischen Erfahrungen) für Verwaltungsrecht kann die Bauherren in der Planungsphase bei der Ermittlung des Baurechts und der zulässigen Bebauung für das konkrete Grundstück unterstützen und das Baugenehmigungsverfahren begleiten.

Basis für eine erfolgreiche Realisierung des Bauvorhabens ist die Erstellung oder Prüfung der Bauverträge durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Dieser kann die Bauherren dann auch während der Bauphase bei Rückfragen oder Unstimmigkeiten mit den bauausführenden Firmen beraten und im Konfliktfall ergebnisorientiert unterstützen und damit oft längere Stillstände der Baustelle mit erheblichen Folgekosten vermeiden.

Gerade um in jeder Phase des Bauvorhabens den Überblick über die Rechte und Pflichten und den relevanten rechtlichen Rahmen zu behalten, sollten Bauherren frühzeitig einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen.

Wir möchten in unserer Kanzlei eine Betreuung von der Planung des Bauvorhabens bis zum erfolgreichen Abschluss bieten und haben den Fachanwaltstitel für Verwaltungsrecht und auch für das Bau- und Architektenrecht.

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3. Was ist ein Bauantrag und wann, wie und wer darf diesen stellen?

Mit dem Bauantrag wird der Behörde, die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, das konkrete Bauvorhaben vorgestellt. Dieses kann in Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage bestehen. Der Bauantrag muss gestellt werden, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Je nach den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes sind dabei unterschiedliche Vorschriften zu beachten, Formulare zu verwenden und Unterlagen zum Bauvorhaben vorzulegen. Benötigt wird auch eine Bauzeichnung, meist muss diese von einem Architekten oder Bauingenieur stammen.

In Bayern kann der Bauantrag von den Bauherren selbst oder über einen Architekten oder Rechtsanwalt eingereicht werden.

Die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Pläne) müssen von einem Bauvorlageberechtigten (Architektinnen und Architekten, bauvorlageberechtigte Ingenieurinnen und Ingenieure und bei einfacheren Bauvorhaben auch die staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik und die Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs) erstellt sein.

4. Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig, kann diese verlängert werden und welche Kosten kommen auf den Bauherren zu?

Auch dies richtet sich nach den Regelungen des Bauordnungsrechts im jeweiligen Bundesland.

Meist sind Baugenehmigungen drei oder – wie in Bayern – vier Jahre gültig.

Die Baugenehmigung kann verlängert werden, in Bayern jeweils um bis zu zwei Jahre. Hierfür ist der rechtzeitige Antrag wichtig.

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind abhängig von den Errichtungskosten für das geplante Bauvorhaben und der Art des behördlichen Genehmigungsverfahrens.

Bauherren sollten mit etwa 0,5 % der Baukosten rechnen, bei vereinfachten Genehmigungsverfahren mit 0,1 – 0,25 %.

5. Welche Rechte haben Nachbarn?

Nachbarn können sich gegen Bauvorhaben wehren, wenn ihre Rechte verletzt werden, also z.B., wenn zu groß, zu hoch oder zu nahe am Nachbargrundstück gebaut wird.

Will sich der Nachbar wehren, muss er innerhalb eines Monats Klage einreichen, ansonsten verliert er seine Abwehrrechte.

Als Nachbar ist es daher wichtig, frühzeitig nach Zustellung einer Baugenehmigung einen auf das öffentliche Baurecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren, wenn man mit der Baugenehmigung nicht einverstanden ist. Der Anwalt kann dann prüfen, ob Nachbarrechte verletzt werden und eine Klage voraussichtlich Erfolg haben wird.

Auch als Bauherr kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu kontaktieren, wenn mit Widerstand der Nachbarn gegen das geplante Bauvorhaben zu rechnen ist oder das Verhältnis mit einzelnen Nachbarn generell schwierig ist.

Teilweise können Nachbarklagen gegen das Bauvorhaben vorab durch Vereinbarungen zischen Bauherrn und Nachbarn ausgeschlossen werden. Sollte dies nicht möglich sein, werden die Bauherren für das gerichtliche Verfahren des Nachbarn gegen ihre Baugenehmigung sowieso einen spezialisierten Anwalt benötigen.

Am besten ist dafür eine Anwältin oder ein Anwalt, die oder der wie wir umfangreiche Erfahrung mit der Vertretung sowohl von Bauherren als auch von Nachbarn hat und damit bereits die Argumente der Gegenseite kennt und deren Taktik besser einschätzen kann.

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Bauinsolvenz

Die Wertsteigerungen im Baugewerbe und insbesondere bei den Grundstückspreisen im süddeutschen Raum haben sich weit herumgesprochen. Entsprechend viele Glücksritter tummeln sich in der Baubranche und versuchen am schnellen Euro mitzuverdienen.

Zunahme der Bauinsolvenzen im ersten Halbjahr 2019

Im ersten Halbjahr 2019 haben wir eine deutliche Zunahme der Insolvenzen am Bau festgestellt. Betroffen sind meist Bauverträge mit garantierten Festpreisen oder Bauvorhaben mit einem Generalunternehmer (GU) oder Bauträger, die aufgrund der allgemeinen Kostensteigerungen im Baugewerbe in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Generalunternehmer und Bauträger haben bei der aktuell guten Auftragslage auch häufig Probleme, geeignete Subunternehmer für die Realisierung ihrer Bauvorhaben zu finden.

Unterschiedliche Rahmenbedingungen bei Bauverträgen

Je nach Vertragsart (VOB-Bauvertrag/ BGB-Bauvertrag/ Bauträgervertrag) bestehen sehr unterschiedliche Rahmenbedingungen, ob bzw. unter welchen Umständen sich der Besteller vom Vertrag lösen kann und welche Besonderheiten dabei zu beachten sind.

Eine voreilig erklärte Kündigung des Bauvertrages kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen des Bauunternehmers führen.

Praxistipp für Bauherren um eine Bauinsolvenz abzuwenden

Praxistipp: Wir empfehlen Bauherren, sich in regelmäßigen Abständen zu vergewissern, dass ihr Bauvorhaben vom Bauunternehmer gemäß Bauzeitenplan erstellt und die Baustelle mit ausreichend Personal und Baumaterial betrieben wird. Auch das Verhältnis zwischen Bautenstand und Zahlungsstand sollten Bauherren stets im Auge behalten. Sobald sich erste Anzeichen einer finanziellen Schieflage des Vertragspartners zeigen, kann die frühzeitige anwaltliche Begleitung des Bauvorhabens helfen, Fehler zu vermeiden, die später teuer werden können.

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Insbesondere beim Bauträgervertrag hängen die Handlungsoptionen der Bauherren davon ab, wie ihre bisherigen Investitionen in das Bauvorhaben über eine Vormerkung im Grundbuch und die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers geschützt sind.

Kommt es zur Insolvenz des Bauunternehmens, entfallen teilweise Aufrechnungsmöglichkeiten mit Gegenforderungen und Sicherungseinbehalte der Bauherren müssen ggf. auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden. Häufig wird vom Insolvenzgericht ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt.

Abwicklung der Bauinsolvenz

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter für laufende Verträge ein Wahlrecht, diese zu erfüllen oder zu kündigen. Meist kommt es zur Vertragskündigung und das Bauvorhaben wird im aktuellen Bautenstand abgerechnet. In diese Schlussphase der Abwicklung einer Bauinsolvenz fällt auch die Forderungsanmeldung zur Insolvenztabelle. Es bleibt dann für den Bauherren, nach umfassender Dokumentation des Bautenstandes, oft nur der Weiterbau mit einem anderen Bauunternehmen.

Wo stehen wir beratend zur Seite?

Unsere Beratung beginnt dort, wo Ihre Probleme anfangen. Das Ziel unserer Tätigkeit im Falle einer Bauinsolvenz ist es Schaden zu minimieren, Recht zu sichern und Ihr Bauvorhaben erfolgreich mit Ihnen zu vollenden und abzuschließen.

Mehr Informationen finden Sie bei Baurecht und öffentlichen Baurecht oder nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt München auf.

In nicht mehr ganz vier Monaten tritt zum Jahreswechsel das neue Bauvertragsrecht in Kraft und gilt dann für sämtliche ab dem 01.01.2018 geschlossenen Bauverträge. Bauunternehmer müssen neue Vorschriften zum Verbraucherschutz beachten und private Bauherren, die die Errichtung oder den Umbau eines Gebäudes planen, sollten über ihre neuen Rechte Bescheid wissen.

Die EU-Kommission hat im Sommer 2016 ein Bußgeld gegen fünf große LKW-Hersteller wegen Kartellbildung verhängt. Käufer von LKWs dieser Firmen sollten prüfen, ob sie Schadensersatzansprüche gegen die Hersteller geltend machen können. Betroffen sind LKWs der Firmen MAN, VOLVO/RENAULT, DAIMLER, IVECO und DAF. Wegen der langen Kartelldauer (1997 – 2011) ist auch die Verzinsung dieser Schadensersatzansprüche sehr lukrativ.