1. Was ist das Baurecht?

Unter dem Begriff „Baurecht“ werden alle rechtlichen und technischen Regelungen zusammengefasst, die bei der Realisierung eines Bauvorhabens eine Rolle spielen können.

Dies sind zum einen die Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts im Baugesetzbuch (BauGB), die jeweiligen Landesbauordnungen (in Bayern: Bayerische Bauordnung BayBO) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Je nach Bauvorhaben können auch noch Regelungen aus dem Immissionsschutzrecht, Wasserrecht oder Denkmalschutzrecht zu beachten sein.

Das sogenannte private Baurecht besteht aus dem Bauvertragsrecht (BGB, VOB) und den technischen Normen für die Bauwerkserrichtung.

2. Warum ist ein Anwalt für Baurecht so wichtig, um ein Bauvorhaben erfolgreich zu realisieren?

Ein auf das Baurecht spezialisierter Anwalt oder Fachanwalt (Zusatzausbildung mit Nachweis der theoretischen Kenntnisse und praktischen Erfahrungen) für Verwaltungsrecht kann die Bauherren in der Planungsphase bei der Ermittlung des Baurechts und der zulässigen Bebauung für das konkrete Grundstück unterstützen und das Baugenehmigungsverfahren begleiten.

Basis für eine erfolgreiche Realisierung des Bauvorhabens ist die Erstellung oder Prüfung der Bauverträge durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Dieser kann die Bauherren dann auch während der Bauphase bei Rückfragen oder Unstimmigkeiten mit den bauausführenden Firmen beraten und im Konfliktfall ergebnisorientiert unterstützen und damit oft längere Stillstände der Baustelle mit erheblichen Folgekosten vermeiden.

Gerade um in jeder Phase des Bauvorhabens den Überblick über die Rechte und Pflichten und den relevanten rechtlichen Rahmen zu behalten, sollten Bauherren frühzeitig einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen.

Wir möchten in unserer Kanzlei eine Betreuung von der Planung des Bauvorhabens bis zum erfolgreichen Abschluss bieten und haben den Fachanwaltstitel für Verwaltungsrecht und auch für das Bau- und Architektenrecht.

3. Was ist ein Bauantrag und wann, wie und wer darf diesen stellen?

Mit dem Bauantrag wird der Behörde, die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, das konkrete Bauvorhaben vorgestellt. Dieses kann in Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage bestehen. Der Bauantrag muss gestellt werden, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Je nach den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes sind dabei unterschiedliche Vorschriften zu beachten, Formulare zu verwenden und Unterlagen zum Bauvorhaben vorzulegen. Benötigt wird auch eine Bauzeichnung, meist muss diese von einem Architekten oder Bauingenieur stammen.

In Bayern kann der Bauantrag von den Bauherren selbst oder über einen Architekten oder Rechtsanwalt eingereicht werden.

Die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Pläne) müssen von einem Bauvorlageberechtigten (Architektinnen und Architekten, bauvorlageberechtigte Ingenieurinnen und Ingenieure und bei einfacheren Bauvorhaben auch die staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik und die Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs) erstellt sein.

4. Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig, kann diese verlängert werden und welche Kosten kommen auf den Bauherren zu?

Auch dies richtet sich nach den Regelungen des Bauordnungsrechts im jeweiligen Bundesland.

Meist sind Baugenehmigungen drei oder – wie in Bayern – vier Jahre gültig.

Die Baugenehmigung kann verlängert werden, in Bayern jeweils um bis zu zwei Jahre. Hierfür ist der rechtzeitige Antrag wichtig.

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind abhängig von den Errichtungskosten für das geplante Bauvorhaben und der Art des behördlichen Genehmigungsverfahrens.

Bauherren sollten mit etwa 0,5 % der Baukosten rechnen, bei vereinfachten Genehmigungsverfahren mit 0,1 – 0,25 %.

5. Welche Rechte haben Nachbarn?

Nachbarn können sich gegen Bauvorhaben wehren, wenn ihre Rechte verletzt werden, also z.B., wenn zu groß, zu hoch oder zu nahe am Nachbargrundstück gebaut wird.

Will sich der Nachbar wehren, muss er innerhalb eines Monats Klage einreichen, ansonsten verliert er seine Abwehrrechte.

Als Nachbar ist es daher wichtig, frühzeitig nach Zustellung einer Baugenehmigung einen auf das öffentliche Baurecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren, wenn man mit der Baugenehmigung nicht einverstanden ist. Der Anwalt kann dann prüfen, ob Nachbarrechte verletzt werden und eine Klage voraussichtlich Erfolg haben wird.

Auch als Bauherr kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu kontaktieren, wenn mit Widerstand der Nachbarn gegen das geplante Bauvorhaben zu rechnen ist oder das Verhältnis mit einzelnen Nachbarn generell schwierig ist.

Teilweise können Nachbarklagen gegen das Bauvorhaben vorab durch Vereinbarungen zischen Bauherrn und Nachbarn ausgeschlossen werden. Sollte dies nicht möglich sein, werden die Bauherren für das gerichtliche Verfahren des Nachbarn gegen ihre Baugenehmigung sowieso einen spezialisierten Anwalt benötigen.

Am besten ist dafür eine Anwältin oder ein Anwalt, die oder der wie wir umfangreiche Erfahrung mit der Vertretung sowohl von Bauherren als auch von Nachbarn hat und damit bereits die Argumente der Gegenseite kennt und deren Taktik besser einschätzen kann.