Das neue Bauvertragsrecht kommt zum 01.01.2018 – wesentliche Änderungen für Bauunternehmer und Verbraucher

Der Bundestag legt beim neuen Bauvertragsrecht besonderen Wert auf den Verbraucherschutz, da private Bauherren für Baumaßnahmen häufig einen großen Teil ihres Vermögens aufwenden müssen. Unerwartete Mehrkosten, eine nicht rechtzeitige Fertigstellung oder die Insolvenz des Bauunternehmers sind erhebliche Risiken und können für Privatleute existenzbedrohende Auswirkungen haben.

Neue Rechte der privaten Bauherren

Widerrufsrecht

Der Gesetzgeber wollte insbesondere der Praxis beim Vertrieb schlüsselfertiger Häuser, Verbraucher mit zeitlich begrenzten Rabattangeboten zum schnellen Vertragsschluss zu veranlassen, einen Riegel vorschieben und hat aus diesem Grund ein Widerrufsrecht für Verbraucher eingeführt.
Privaten Bauherren steht beim Verbraucherbauvertrag zukünftig ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt erst mit der rechtswirksamen Belehrung durch den Bauunternehmer. Unterbleibt eine Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht, ist der Widerruf bis zu 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss möglich.

Einseitige Änderungen

Bauherren sind künftig auch berechtigt, nach Vertragsschluss noch Änderungen an der Bauleistung zu verlangen und diese notfalls auch gegen den Willen des Bauunternehmers durchzusetzen.
Verlangt der Besteller eine Änderung des Vertragsinhalts, muss der Bauunternehmer hierüber ein Angebot erstellen. Die Vertragsparteien sollen sich nach Möglichkeit über die Mehr- oder Mindervergütung infolge der Änderung einigen.

Kommt innerhalb von 30 Tagen keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen. Mehr- oder Minderleistungen infolge der Anordnung werden dann nach den hierfür tatsächlich erforderlichen Kosten abgerechnet, mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Von diesen Regelungen zum Verbraucherbauvertrag kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.

Neue Pflichten für Bauunternehmer

Die Bauunternehmen sind künftig gesetzlich verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen und zu übergeben, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits, z.B. aus dem KfW-Förderprogramm, benötigt.

Auch die Erteilung einer Baubeschreibung an Verbraucher ist nun verpflichtend.
In der Baubeschreibung müssen die wesentlichen Merkmale der Bauleistung detailliert dargestellt werden.

Als Mindestinformationen sind anzugeben:

  • allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und
    Schnitte,
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Die Baubeschreibung muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Vor Abschluss von Bauverträgen mit Verbrauchern sind die Bauunternehmer verpflichtet, diese in Textform über ihr Widerrufsrecht zu belehren, der Gesetzgeber stellt hierfür eine Musterbelehrung zur Verfügung.

Erweiterter Regressanspruch des Bauunternehmers gegen Lieferanten:
Bauunternehmer erhalten bei mangelhaftem Baumaterial einen erweiterten Regressanspruch gegen ihre Lieferanten.
Nach derzeitiger Rechtslage muss ein Bauunternehmer, der von einem Verbraucher mit Bauleistungen beauftragt wurde, auf eigene Kosten das mangelhafte Material aus- und mangelfreies Material einbauen. Aus dem Kaufvertrag mit seinem Lieferanten kann er regelmäßig nur die Lieferung mangelfreien Materials verlangen.
Die neue gesetzliche Regelung sieht vor, dass der Bauunternehmer bei Lieferung von mangelhaftem Material, welches er bestimmungsgemäß eingebaut oder angebracht hat, von seinem Lieferanten auch die Kosten verlangen kann, die für das Entfernen des mangelhaften und den Einbau von mangelfreiem Material anfallen, wenn er bei der Weiterverarbeitung nicht wusste, dass das Material mangelhaft ist.

Weitere Informationen zu diesem Thema: Privates Baurecht | Bauträgervertrag | Baugenehmigung

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