Mängelrechte & Garantie im Baurecht – Ihre Rechte & Pflichten

Das Wichtigste in Kürze:

• Definition eines Baumangels: Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit eines Bauwerks von der vereinbarten abweicht, es für den vorgesehenen Zweck ungeeignet ist oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.​
• Unterscheidung zwischen Garantie und Mängelrechten: Während eine Garantie ein freiwilliges Versprechen des Unternehmers darstellt, für bestimmte Eigenschaften einzustehen, sind Mängelrechte gesetzlich verankert und verpflichten den Unternehmer, für auftretende Mängel innerhalb von fünf Jahren nach Abnahme einzustehen.​
• Vorrang der Nachbesserung: Bei festgestellten Mängeln hat der Unternehmer zunächst das Recht zur Nachbesserung. Erst nach erfolgloser Fristsetzung kann der Auftraggeber weitere Schritte wie Selbstvornahme oder Schadensersatz einleiten.

Mängelrechte & Garantie im Baurecht

Wo gearbeitet wird, passieren Fehler, auch am Bau. Dann stellt sich die Frage, welche Rechte der Auftraggeber in dem Fall hat. Wie sieht es aus mit Garantie und Mängelrechten? Und was ist überhaupt ein Baumangel?

Definition Mangel

Der Begriff des Mangels ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für den Bereich des Baurechts in § 633 Abs. 2 BGB legal definiert, entweder als

• Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit,
• Nichteignung für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder
• Nichteignung für die gewöhnliche Verwendung.

Vereinfacht gesprochen kann man sagen: Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit abweicht.

Darüber hinaus kann ein Mangel auch vorliegen, wenn eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik vorliegt, etwa DIN-Normen nicht eingehalten worden sind. Das ist für den Auftraggeber selbst jedoch regelmäßig nicht zu erkennen und kann vielfach nur unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen festgestellt werden.

Zeitpunkt Mangel

Ein Mangel kann streng genommen erst nach Fertigstellung der Werkleistung vorliegen. Vor der Fertigstellung handelt es sich im Rechtssinne noch um keinen Mangel, sondern um eine unfertige Leistung, die der Werkunternehmer noch ordnungsgemäß fertigstellen muss.

Entsprechend hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2017 entschieden, dass dem Auftraggeber Mängelrechte grundsätzlich erst nach der Abnahme – und damit im Zeitpunkt nach der Fertigstellung – zustehen (Az. VII ZR 193/15).

Mängelrechte und Garantie im Baurecht

Die Begriffe Mängelrechte und Garantie werden im allgemeinen Sprachgebrauch häufig synonym verwendet, sind jedoch nicht deckungsgleich.

• Bei einer Garantie handelt es sich um ein freiwilliges Versprechen, für die Funktion einer Leistung – über die gesetzlichen Mängelrechte hinaus – einstehen zu wollen. Da es sich bei der Garantie um eine freiwillige Leistung handelt, darf der Garantiegeber die Garantie auch an weitere Bedingungen knüpfen, etwa regelmäßig durchgeführte Wartungen. In der Baupraxis kommt eine freiwillige Garantie so gut wie nicht vor.

• Bei den Mängelrechten handelt es sich um die gesetzliche Verpflichtung des Werkunternehmers, für Mängel eine gewisse Zeit lang – bei Bauleistungen regelmäßig 5 Jahre ab der Abnahme – einzustehen. Es handelt sich daher um keine freiwillige Leistung des Werkunternehmers, sondern eine von Gesetzes wegen angeordnete Leistungspflicht, die der Unternehmer auch nicht von über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehenden Bedingungen abhängig machen kann.

Da freiwillige Garantien im Baurecht so gut wie nicht vorkommen, sind maßgeblich für den Auftraggeber primär die gesetzlichen Mängelrechte.

Grundsatz der Nachbesserung bei Mängeln im Baurecht

Wenn an einer Werkleistung in der Garantiezeit von bei Bauwerken (regelmäßig 5 Jahren ab der Abnahme) ein Mangel auftritt, stehen dem Auftraggeber Mängelrechte zu.

Diese Mängelrechte richten sich primär auf Nacherfüllung durch den Werkunternehmer, d.h. dem Unternehmer muss der Mangel angezeigt und die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel selbst oder durch eigenes Personal zu beseitigen. Wie der Unternehmer den Mangel beseitigt, ist dabei grundsätzlich Sache des Unternehmers und kann und sollte ihm nicht vorgegeben werden, um nicht das Risiko falscher Vorgaben einzugehen.

Erst wenn dem Werkunternehmer erfolglos eine angemessene Frist zu Mängelbeseitigung gesetzt worden ist (zu Nachweiszwecken bietet sich hier die Übersendung der Mängelbeseitigungsaufforderung per Einschreiben an), kann der Auftraggeber auf Sekundärrechte umschwenken.

• Der Auftraggeber kann dann im Wege der Selbstvornahme einen anderen Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die Kosten hernach vom ursprünglichen Unternehmer ersetzt verlangen. Auch ein Vorschuss für die voraussichtlich entstehenden Kosten kann nach erfolglosem Fristablauf von dem ursprünglichen Unternehmer verlangt werden.

• Alternativ kann nach erfolglosem Fristablauf auch gemindert werden, was bedeutet, dass der Werklohn um den Minderwert der mangelhaften Leistung reduziert wird. Die Minderung führt allerdings häufig zu keinem angemessenen Ergebnis, weil es einerseits bei dem Vorhandensein des Mangels bleibt und der Auftraggeber den korrekten Minderungsbetrag häufig nicht genau einschätzen kann.

Wichtig: ist für die Sekundärrechte aber in jedem Fall, dass dem ursprünglichen Unternehmer zuvor die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung gegeben worden ist. Die vielfach dagegen eingewandte Überlegung, einen Handwerker, der bereits einmal einen Fehler gemacht hat, nicht nochmals beauftragen zu wollen, funktioniert vor Gericht nicht. Die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, ist für den Unternehmer / Handwerker im Gesetz ausdrücklich vorgesehen. Ohne das Vorliegen eines Mangels bedürfte es dieser Möglichkeit schon nicht. Der Regelfall des Vorliegens eines Mangels kann daher nicht zugleich die Ausnahme vom Mängelbeseitigungsrecht des Werkunternehmers sein.  

Beweisprobleme

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Werkunternehmer den Mangel nicht beseitigen und auch die Kosten für die Mangelbeseitigung durch einen anderen Unternehmer nicht übernehmen will. In dem Fall kommt der Auftraggeber in eine schwierige Lage, wenn er den Mangel bereits beseitigt hat und daher das vormalige Vorliegen des Mangels nur noch sehr schwer nachweisen kann. Dem kann man zwar versuchen, durch Fotos und Zeugenaussagen der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker entgegenzuwirken. Vielfach besteht aber trotzdem ein gewisses Beweisrisiko.

Gerade bei teureren Mängeln/Reparaturen empfiehlt es sich daher, vor einer selbst durchgeführten Mangelbeseitigung den Rat eines auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts einzuholen, um das Risiko, hernach auf den für die Mangelbeseitigungskosten aufgewendeten Kosten wegen formaler Fehler oder aus Beweisgründen sitzen zu bleiben, zu minimieren.

Über uns

Wir sind eine Münchener Anwaltskanzlei mit Schwerpunkt im Arbeits- und Baurecht, mit mehreren Fachanwälten:innen für Bau- und Architektenrecht. Wenn Sie weitere Fragen zu Mängeln und Mängelrechten haben, sprechen Sie uns gerne an. Häufig können durch eine frühe Hinzuziehung spezialisierter Rechtsanwälte formale Fehler vermieden und die Ausgangsbedingungen für einen etwaigen Rechtsstreit optimiert werden. Vielfach kann durch das frühzeitige Auftreten eines Baurechtsprofis ein Rechtsstreit auch ganz vermieden werden.