• Abnahmepflicht: Der Auftraggeber ist gesetzlich verpflichtet, ein vertragsgemäß hergestelltes Gewerk abzunehmen.
• Werklohnfälligkeit und Rechteverlust bei bekannten Mängeln: Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig und verliert der Auftraggeber seine Mängelrechte wegen ihm bekannter Mängel, soweit er bei der Abnahme keinen Vorbehalt erklärt.
• Abnahmeverweigerung: Die Abnahme kann bei Vorliegen wesentlicher Mängel bis zu deren Beseitigung durch den Unternehmer verweigert werden.

Abnahme im Baurecht – Ihre Rechte & Pflichten

Am Ende von Werk- und Handwerkerleistung soll der Auftraggeber häufig die Abnahme bestätigen. Doch was ist überhaupt die Abnahme, ist man zu deren Erklärung verpflichtet und welche Rechtsfolgen ergeben sich daraus?

Anwendungsbereich der Abnahme

Die Abnahme gibt es nur im Werkvertrag. Werkvertrag sind – vereinfacht gesprochen – alle Verträge, bei denen etwas neu hergestellt oder verändert wird. Die Juristen sprechen von der Herbeiführung des versprochenen Werkerfolgs.

Werkverträge sind danach:

• der Standard-Werkvertrag nach § 631 BGB, etwa der Schnitt einer Hecke oder der Ölwechsel an einem Auto;
• der Bauvertrag nach § 650a BGB über die Herstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage oder eines Teils davon;
• der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet wird, die einem Neubau gleichkommen;
• der Bauträgervertrag nach § 650u BGB, durch den sich der Bauträger verpflichtet, ein Grundstück mit einem noch zu errichtenden Gebäude oder einer Wohnung in einem noch zu errichtenden Gebäude zu übereignen;
• der Architektenvertrag nach § 650p BGB über die Erbringung von Architektenleistungen.

All diesen Verträgen ist gemein, dass der Auftragnehmer eine versprochene Leistung nach den Vorgaben und Vorstellungen des Auftraggebers erstellt oder umsetzt.

Definition Abnahme im Baurecht

Da wesensgebend für den Werkvertrag die Herstellung nach den Vorgaben und Vorstellung des Auftraggebers ist, ist die Herstellungsphase grundsätzlich erst dann beendet, wenn das Werk den Vorstellungen des Auftraggebers auch entspricht. Genau das ist mit der Abnahme, die im Gesetz in § 640 BGB geregelt, aber nicht genau definiert ist, gemeint:

Die Abnahme ist die Billigung der erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß.

Da es maßgeblich auf die Vorstellungen des Auftraggebers ankommt, kann im Grundsatz auch nur der Auftraggeber die Abnahme erklären. Der Werkunternehmer kann sich seine Leistungen daher nicht selbst abnehmen und die Wirkungen der Abnahme – dazu sogleich – herbeiführen.

Formen der Abnahme

Da wesentliches Kriterium der Abnahme die Billigung der erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß ist, sind mehrere unterschiedliche Formen der Abnahme denkbar und in der Rechtsprechung anerkannt:

• Die ausdrückliche Abnahme, etwa indem man die Werkleistung als schön geworden lobt, oder eine Fertigstellungsbescheinigung des Handwerkers unterschreibt.
• Die förmliche Abnahme, wenn Auftraggeber und Werkunternehmer die Werkleistung gemeinsam Punkt für Punkt durchgehen und am Ende die Abnahme schriftlich festhalten;
• Die fingierte Abnahme, wenn der Werkunternehmer dem Auftraggeber nach der Fertigstellung eine Frist zur Abnahme setzt und der Auftraggeber innerhalb der Frist die Abnahme nicht ausdrücklich unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat;
• Die konkludente Abnahme oder Abnahme durch schlüssiges Verhalten, die angenommen wird, wenn der Auftraggeber die Werkleistung in Gebrauch nimmt und auch nach einer gewissen Nutzungsdauer keine Unzufriedenheit darüber an den Werkunternehmer rückgemeldet hat. Wie lang die Nutzungsdauer für eine konkludente Abnahme sein muss, hängt von der Art des Werks und der redlicherweise zu erwartenden Prüfdauer ab. So haben Gerichte die konkludente Abnahme einer Autoreparatur teilweise nach einer Woche beanstandungsfreier Nutzung angenommen, wohingegen beim Erstbezug eines Hauses Prüfdauern zischen 4 und 6 Monaten angenommen werden. Im Einzelfall kann die Bestimmung der angemessenen Prüfdauer bis zu einer konkludenten Abnahme daher schwierig sein.
• Eine konkludente Abnahme wird regelmäßig auch dann angenommen, wenn der Auftraggeber den Werklohn des Werkunternehmers vollständig bezahlt, weil nicht angenommen werden kann, dass der Kunde für etwas bezahlt, mit dem er nicht zufrieden ist.

Rechtsfolgen der Abnahme

Die Abnahme hat mehrere, bedeutsame Rechtsfolgen für Auftraggeber und Werkunternehmer:

• Mit der Abnahme wird das Erfüllungsstadium beendet.
• Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig, wenn es sich wie beim Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag und Architektenvertrag zusätzlich noch einer Schlussrechnung für die Fälligkeit bedarf; diese Einschränkung ist jedoch eher theoretisch, weil jeder Handwerker nach Erbringung seiner Leistung eine Rechnung mit dem von ihm gewünschten Zahlungsziel ausstellen wird.
• Mit der Abnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist, die je nach Art der Werkleistung zwischen 2 und 5 Jahren beträgt.

Die vielleicht gravierendsten Rechtsfolgen der Abnahme sind folgende:

• Da die Abnahme die Billigung des Werkerfolgs als im Wesentlichen vertragsgerecht ist, verliert der Auftraggeber nach § 640 Abs. 3 BGB seine Mängelrechte wegen bekannter Mängel und Fehler, wenn er sich wegen dieser nicht ausdrücklich bei der Abnahme Mängelrechte vorbehält. Dem liegt die Überlegung zu Grunde, dass wer einschränkungslos zufrieden war, an diese Zufriedenheit später gebunden ist.
• Da die Abnahme die Billigung des Werkerfolgs als im Wesentlichen vertragsgerecht ist, geht die Beweislast für das Vorliegen eines später entdeckten Mangels auf den Auftraggeber über. Das gilt nicht, soweit sich der Auftraggeber bei der Abnahme Mängelrecht ausdrücklich vorbehalten hat.

Da die Wirkungen der Abnahme, Fälligkeit des Werklohns, Beginn der Verjährungsfrist für Mängelrechte und Beweislastumkehr für das Vorliegen von Mängeln für den Werkunternehmer positiv sind, ist der Auftraggeber zur Abnahme des vertragsgemäßen Werks nach § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet.

Was ist, wenn die Leistung nicht den Vorstellungen des Auftraggebers entspricht?

Ob eine Abnahme auch geschuldet ist, wenn die Werkleitung nicht den Vorstellungen des Auftraggebers entspricht, also mangelhaft ist, richtet sich nach der Bedeutung des oder der Mängel:

• Wegen unwesentlicher Mängel darf dir Abnahme nach § 640 Abs. 1 S. 2 BGB nicht verweigert werden. Der Auftraggeber ist dann zur Abnahme verpflichtet, sollte sich bei der Abnahme wegen der ihm bekannten Mängel jedoch Mängelrechte ausdrücklich vorbehalten – zu Beweiszwecken idealerweise verschriftlicht –, um diesbezügliche Mängelrechte wegen vorbehaltloser Abnahme nicht zu verlieren. Soweit sich der Auftraggeber Mängelrechte vorbehalten hat, kann er – trotz Fälligkeit des Werklohns mit der Abnahme – einen Teil des Werklohns bis zur Beseitigung der vorbehaltenen Mängel nach § 641 Abs. 3 BGB zurückbehalten.
• Wegen wesentlicher Mängel kann die Abnahme verweigert werden, bis der Werkunternehmer die Mängel beseitigt und damit erstmals einen vertragsgemäßen – und damit abnahmereifen – Zustand hergestellt hat.
• Eine Vielzahl an sich unbedeutender Mängel kann in der Summe dazu führen, dass das Werk als insgesamt so mangelbehaftet anzusehen ist, dass eine Abnahme nicht verlangt werden kann.

Wegen der gravierenden Auswirkungen der Abnahme empfiehlt es sich gerade bei größeren Mängeln oder einer Vielzahl von Mängeln, vor der Abnahme den Rat eines auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts einzuholen, um das Risiko, hernach auf den Mängeln wegen formaler Fehler oder aus Beweisgründen sitzen zu bleiben, zu minimieren.

Über uns

Wir sind eine Münchener Anwaltskanzlei mit Schwerpunkt im Bau- und Arbeitsrecht mit drei Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht. Wenn Sie weitere Fragen zur Abnahme und Mängeln haben, sprechen Sie uns gerne an. Häufig können durch eine frühe Hinzuziehung spezialisierter Rechtsanwälte formale Fehler vermieden und die Ausgangsbedingungen für einen etwaigen Rechtsstreit optimiert werden. Vielfach kann durch das frühzeitige Auftreten eines Baurechtsprofis ein Rechtsstreit auch ganz vermieden werden.

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• Kein Widerrufsrecht bei vorherigem Angebot: Ein Verbraucher kann den Vertrag nicht widerrufen, wenn er bereits vor dem Haustürgeschäft ein konkretes Angebot erhalten hat – selbst bei Vertragsabschluss außerhalb von Geschäftsräumen.
• BGH-Urteil stärkt Unternehmer: Der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 7/23) hat klargestellt, dass § 312g Abs. 1 BGB nicht greift, wenn dem Kunden vorab ein bindendes Angebot zuging, das er später annimmt – auch an der Haustür.
• Tipp für Unternehmer: Dokumentieren Sie den Angebotsversand mit Datum und Inhalt genau – das schützt zuverlässig vor nachträglichen Widerrufsversuchen und rechtlichen Unsicherheiten.

BGH-Urteil: Kein Widerrufsrecht bei vorherigem Angebot im Haustürgeschäft

Mit Urteil vom 06.07.2023, Az. VII ZR 151/22, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Verbrauchern bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, den sogenannten Haustürgeschäften, kein Widerrufsrecht zusteht, wenn der Verbraucher das Angebot bereits einige Zeit vor der Vertragsannahme erhalten hat und daher ausreichend Zeit hatte, sich mit dessen Inhalt zu befassen.

Gibt es grundsätzlich ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften?

Grundsätzlich besteht für Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht, durch das verhindert werden soll, dass Verbraucher an der Haustür mit Vertragsabschlüssen für Leistungen überrumpelt werden, die sie eigentlich gar nicht brauchen, und an die sie dann gebunden.

Dabei gilt das Widerrufsrecht unabhängig vom Auftragsvolumen auch für größere Aufträge wie etwa Werk- und Bauleistungen.

Wie lange kann der Verbraucher das Widerrufsrecht ausüben?

Es kommt darauf an. Ist der Verbraucher bei Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht belehrt worden und hat sowohl die Vertragsunterlagen wie auch die Widerrufsbelehrung in Textform erhalten, beträgt das Zeitfenster, in dem das Widerrufsrecht ausgeübt werden kann, 14 Tage ab Erhalt der Widerrufsbelehrung.

Erfolgt entweder keine Widerrufsbelehrung oder erhält der Verbraucher die Widerrufsbelehrung nicht in Textform, beträgt das Zeitfenster, in dem das Widerrufsrecht ausgeübt werden kann, 1 Jahr + 14 Tage ab Vertragsschluss.

Warum hat der BGH eine Ausnahme davon gemacht?

Zweck des Widerrufsrechts: Schutz vor Überrumpelung

Der BGH hat vor allem auf den Sinn und Zweck des Haustürwiderrufsrechts abgestellt, den Verbraucher vor einer Überrumpelung zu schützen. Er hat diese Schutzbedürftigkeit verneint, wenn der Verbraucher das Angebot bereits zuvor erhalten hat und daher genügend Zeit hatte, sich mit den Vor- und Nachteilen der angebotenen Leistung auseinanderzusetzen. Denn eine Überrumpelung kann es nach längerer Überlegungszeit ja nicht geben.

Verweis auf EU-Verbraucherrichtlinie: Schutz entfällt bei Vorlaufzeit

Dabei hat er sich auch am Europarecht orientiert, dort der sogenannten Verbraucherrichtlinie, die einerseits ein Verbraucherwiderrufsrecht bei Haustürgeschäften vorsieht, andererseits aber keine Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers bei ausreichender Überlegungszeit sieht.

Übertragung der EU-Beschränkung auf deutsches Recht

Letztlich hat der BGH damit eine im Europarecht vorgesehene Einschränkung auf das Deutsche Recht übertragen, die das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) selbst so nicht vorsieht. Auf das Fehlen einer solchen Einschränkung im BGB wird man sich nach der eindeutigen Entscheidung des BGH jedoch nicht mehr berufen können.

Was sollte man sonst noch bei der Ausübung von Widerrufsrechten beachten?

Ablauf der Widerrufsfrist: Risiko der Umdeutung in Kündigung

Problematisch werden kann ein Widerruf insbesondere dann, wenn nicht sicher feststeht und notfalls auch vor Gericht bewiesen werden kann, dass die Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen war. Bei abgelaufener Widerrufsfrist stellt sich nämlich die Frage, ob der Widerruf als unbedingter Wunsch nach einer Loslösung vom Vertrag in eine anderweitige Vertragsbeendigung, etwa eine Kündigung, umgedeutet werden kann.

Werkvertragsrecht: Anspruch auf entgangenen Gewinn trotz Kündigung

Gerade im Bereich des Werkvertragsrechts kann es dann teuer werden, weil das Werkvertragsrecht bei der grundsätzlich möglichen sogenannten freien Auftragsgeberkündigung dem Unternehmer – ohne dass er seine Leistung noch erbringen müsste –, einen Anspruch auf den sogenannten entgangenen Gewinn belässt. Trotz Kündigung kann der Unternehmer dann berechtigt sein, vom Verbraucher das zu verlangen, was er bei Durchführung des Vertrages an der Leistung verdient hätte. Schlimmstenfalls droht hier daher eine Teilzahlungspflicht für eine Leistung, die man gar nicht mehr erhält.

Widerruf sorgfältig formulieren: Juristische Unterstützung ist sinnvoll

Gerade beim Widerruf teurerer Leistungen wie Werk- und Bauleistungen bietet es sich daher an, vor Ausübung des Widerrufs mit einem im Baurecht erfahrenen Anwalt zu sprechen, der das Risiko einer Umdeutung in eine freie Kündigung prüfen und durch geschickte Formulierung vermeiden kann.

Verbraucherbauvertrag: Wertersatz auch bei rechtzeitigem Widerruf

Darüber hinaus ist zu beachten, dass jedenfalls beim Widerruf von sogenannten Verbraucherbauverträgen trotz rechtzeitigen Widerrufs dem Unternehmer ein Anspruch auf Wertersatz für die vom ihm erbrachten Leistungen zusteht, die der Verbraucher nicht herausgeben kann. Auch bei der Prüfung, ob es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt, bei dessen Widerruf Wertersatz durch den Verbraucher zu leisten ist, kann ein im Baurecht erfahrener Rechtsanwalt helfen.

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• Definition eines Baumangels: Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit eines Bauwerks von der vereinbarten abweicht, es für den vorgesehenen Zweck ungeeignet ist oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.​
• Unterscheidung zwischen Garantie und Mängelrechten: Während eine Garantie ein freiwilliges Versprechen des Unternehmers darstellt, für bestimmte Eigenschaften einzustehen, sind Mängelrechte gesetzlich verankert und verpflichten den Unternehmer, für auftretende Mängel innerhalb der gesetzlich festgelegten Gewährleistungsfrist – bei Bauwerken fünf Jahre ab der Abnahme – einzustehen.​
• Vorrang der Nachbesserung: Bei festgestellten Mängeln hat der Unternehmer zunächst das Recht zur Nachbesserung. Erst nach erfolgloser Fristsetzung kann der Auftraggeber weitere Schritte wie Selbstvornahme oder Schadensersatz einleiten.

Mängelrechte & Garantie im Baurecht

Wo gearbeitet wird, passieren Fehler, auch am Bau. Dann stellt sich die Frage, welche Rechte der Auftraggeber in dem Fall hat. Wie sieht es aus mit Garantie und Mängelrechten? Und was ist überhaupt ein Baumangel?

Definition Mangel

Der Begriff des Mangels ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für den Bereich des Baurechts in § 633 Abs. 2 BGB legal definiert, entweder als

• Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit,
• Nichteignung für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder
• Nichteignung für die gewöhnliche Verwendung.

Vereinfacht gesprochen kann man sagen: Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit abweicht.

Darüber hinaus kann ein Mangel auch vorliegen, wenn eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik vorliegt, etwa DIN-Normen nicht eingehalten worden sind. Das ist für den Auftraggeber selbst jedoch regelmäßig nicht zu erkennen und kann vielfach nur unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen festgestellt werden.

Zeitpunkt Mangel

Ein Mangel kann streng genommen erst nach Fertigstellung der Werkleistung vorliegen. Vor der Fertigstellung handelt es sich im Rechtssinne noch um keinen Mangel, sondern um eine unfertige Leistung, die der Werkunternehmer noch ordnungsgemäß fertigstellen muss.

Entsprechend hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2017 entschieden, dass dem Auftraggeber Mängelrechte grundsätzlich erst nach der Abnahme – und damit im Zeitpunkt nach der Fertigstellung – zustehen (Az. VII ZR 193/15).

Mängelrechte und Garantie im Baurecht

Die Begriffe Mängelrechte und Garantie werden im allgemeinen Sprachgebrauch häufig synonym verwendet, sind jedoch nicht deckungsgleich.

• Bei einer Garantie handelt es sich um ein freiwilliges Versprechen, für die Funktion einer Leistung – über die gesetzlichen Mängelrechte hinaus – einstehen zu wollen. Da es sich bei der Garantie um eine freiwillige Leistung handelt, darf der Garantiegeber die Garantie auch an weitere Bedingungen knüpfen, etwa regelmäßig durchgeführte Wartungen. In der Baupraxis kommt gegenüber Verbrauchern eine freiwillige Garantie so gut wie nicht vor.

• Bei den Mängelrechten handelt es sich um die gesetzliche Verpflichtung des Werkunternehmers, für Mängel eine gewisse Zeit lang – bei Bauleistungen regelmäßig 5 Jahre ab der Abnahme – einzustehen. Es handelt sich daher um keine freiwillige Leistung des Werkunternehmers, sondern eine von Gesetzes wegen angeordnete Leistungspflicht, die der Unternehmer auch nicht von über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehenden Bedingungen abhängig machen kann.

Da freiwillige Garantien im Baurecht gegenüber Verbrauchern so gut wie nicht vorkommen, sind maßgeblich für den Auftraggeber primär die gesetzlichen Mängelrechte.

Grundsatz der Nachbesserung bei Mängeln im Baurecht

Wenn an einer Werkleistung in der Garantiezeit von bei Bauwerken (regelmäßig 5 Jahren ab der Abnahme) ein Mangel auftritt, stehen dem Auftraggeber Mängelrechte zu.

Diese Mängelrechte richten sich primär auf Nacherfüllung durch den Werkunternehmer, d.h. dem Unternehmer muss der Mangel angezeigt und die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel selbst oder durch eigenes Personal zu beseitigen. Wie der Unternehmer den Mangel beseitigt, ist dabei grundsätzlich Sache des Unternehmers und kann und sollte ihm nicht vorgegeben werden, um nicht das Risiko falscher Vorgaben einzugehen.

Erst wenn dem Werkunternehmer erfolglos eine angemessene Frist zu Mängelbeseitigung gesetzt worden ist (zu Nachweiszwecken bietet sich hier die Übersendung der Mängelbeseitigungsaufforderung per Einschreiben an), kann der Auftraggeber auf Sekundärrechte umschwenken.

• Der Auftraggeber kann dann im Wege der Selbstvornahme einen anderen Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die Kosten hernach vom ursprünglichen Unternehmer ersetzt verlangen. Auch ein Vorschuss für die voraussichtlich entstehenden Kosten kann nach erfolglosem Fristablauf von dem ursprünglichen Unternehmer verlangt werden.

• Alternativ kann nach erfolglosem Fristablauf auch gemindert werden, was bedeutet, dass der Werklohn um den Minderwert der mangelhaften Leistung reduziert wird. Die Minderung führt allerdings häufig zu keinem angemessenen Ergebnis, weil es einerseits bei dem Vorhandensein des Mangels bleibt und der Auftraggeber den korrekten Minderungsbetrag häufig nicht genau einschätzen kann.

Wichtig: ist für die Sekundärrechte aber in jedem Fall, dass dem ursprünglichen Unternehmer zuvor die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung gegeben worden ist. Die vielfach dagegen eingewandte Überlegung, einen Handwerker, der bereits einmal einen Fehler gemacht hat, nicht nochmals beauftragen zu wollen, funktioniert vor Gericht nicht. Die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, ist für den Unternehmer / Handwerker im Gesetz ausdrücklich vorgesehen. Ohne das Vorliegen eines Mangels bedürfte es dieser Möglichkeit schon nicht. Der Regelfall des Vorliegens eines Mangels kann daher nicht zugleich die Ausnahme vom Mängelbeseitigungsrecht des Werkunternehmers sein.  

Beweisprobleme

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Werkunternehmer den Mangel nicht beseitigen und auch die Kosten für die Mangelbeseitigung durch einen anderen Unternehmer nicht übernehmen will. In dem Fall kommt der Auftraggeber in eine schwierige Lage, wenn er den Mangel bereits beseitigt hat und daher das vormalige Vorliegen des Mangels nur noch sehr schwer nachweisen kann. Dem kann man zwar versuchen, durch Fotos und Zeugenaussagen der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker entgegenzuwirken. Vielfach besteht aber trotzdem ein gewisses Beweisrisiko.

Gerade bei teureren Mängeln/Reparaturen empfiehlt es sich daher, vor einer selbst durchgeführten Mangelbeseitigung den Rat eines auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts einzuholen, um das Risiko, hernach auf den für die Mangelbeseitigungskosten aufgewendeten Kosten wegen formaler Fehler oder aus Beweisgründen sitzen zu bleiben, zu minimieren.

Über uns

Wir sind eine Münchener Anwaltskanzlei mit Schwerpunkt im Arbeits- und Baurecht, mit mehreren Fachanwälten:innen für Bau- und Architektenrecht. Wenn Sie weitere Fragen zu Mängeln und Mängelrechten haben, sprechen Sie uns gerne an. Häufig können durch eine frühe Hinzuziehung spezialisierter Rechtsanwälte formale Fehler vermieden und die Ausgangsbedingungen für einen etwaigen Rechtsstreit optimiert werden. Vielfach kann durch das frühzeitige Auftreten eines Baurechtsprofis ein Rechtsstreit auch ganz vermieden werden.

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• Bei Abrufarbeitsverhältnissen ohne explizite Arbeitszeitregelung gilt kraft § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG automatisch eine 20-Stunden-Woche.
• Die Klägerin wurde in den Jahren 2017–2019 durchschnittlich 103,2 Stunden monatlich abgerufen, was einer wöchentlichen Arbeitszeit von rund 24 Stunden entspricht, jedoch keine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung darstellt.
• Ausschlaggebend ist, dass allein das Abrufverhalten des Arbeitgebers oder die Bereitschaft des Arbeitnehmers, mehr zu leisten, nicht ausreicht, um von der gesetzlichen 20-Stunden-Regel abzuweichen – es bedarf einer klaren, vertraglichen Vereinbarung.

Vereinbaren Arbeitgeber und Arbeitnehmer Arbeit auf Abruf, legen aber die Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit nicht fest, gilt grundsätzlich nach § 12 Abs. 1 Satz 3 Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG) eine Arbeitszeit von 20 Stunden wöchentlich als vereinbart. Eine Abweichung davon kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann angenommen werden, wenn die gesetzliche Regelung nicht sachgerecht ist und objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, die Parteien hätten bei Vertragsschluss übereinstimmend eine andere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit gewollt.

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2009 bei der Beklagten, einem Unternehmen der Druckindustrie, als „Abrufkraft Helferin Einlage“ beschäftigt. Der von ihr mit einer Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossene Arbeitsvertrag enthält keine Regelung zur Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit. Die Klägerin wurde – wie die übrigen auf Abruf beschäftigten Arbeitnehmerinnen – nach Bedarf in unterschiedlichem zeitlichen Umfang zur Arbeit herangezogen. Nachdem sich der Umfang des Abrufs ihrer Arbeitsleistung ab dem Jahr 2020 im Vergleich zu den unmittelbar vorangegangenen Jahren verringerte, hat die Klägerin sich darauf berufen, ihre Arbeitsleistung sei in den Jahren 2017 bis 2019 nach ihrer Berechnung von der Beklagten in einem zeitlichen Umfang von durchschnittlich 103,2 Stunden monatlich abgerufen worden. Sie hat gemeint, eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe, dass dies die nunmehr geschuldete und von der Beklagten zu vergütende Arbeitszeit sei. Soweit der Abruf ihrer Arbeitsleistung in den Jahren 2020 und 2021 diesen Umfang nicht erreichte, hat sie Vergütung wegen Annahmeverzugs verlangt.

Das Arbeitsgericht hat, ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG angenommen, die Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit im Abrufarbeitsverhältnis der Parteien betrage 20 Stunden. Es hat deshalb der Klage auf Zahlung von Annahmeverzugsvergütung nur in geringem Umfang insoweit stattgegeben, als in einzelnen Wochen der Abruf der Arbeitsleistung der Klägerin 20 Stunden unterschritten hatte. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision der Klägerin, mit der sie an ihren weitergehenden Anträgen festgehalten hat, blieb vor dem Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts erfolglos.

Vereinbaren Arbeitgeber und Arbeitnehmer, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung entsprechend dem Arbeitsanfall zu erbringen hat (Arbeit auf Abruf), müssen sie nach § 12 Abs. 1 Satz 2 TzBfG arbeitsvertraglich eine bestimmte Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit festlegen. Unterlassen sie das, schließt § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG diese Reglungslücke, indem kraft Gesetzes eine Arbeitszeit von 20 Wochenstunden als vereinbart gilt. Eine davon abweichende Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann angenommen werden, wenn die Fiktion des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG im betreffenden Arbeitsverhältnis keine sachgerechte Regelung ist und objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, Arbeitgeber und Arbeitnehmer hätten bei Vertragsschluss bei Kenntnis der Regelungslücke eine andere Bestimmung getroffen und eine höhere oder niedrigere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit vereinbart. Für eine solche Annahme hat die Klägerin jedoch keine Anhaltspunkte vorgetragen.

Wird die anfängliche arbeitsvertragliche Lücke zur Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit bei Beginn des Arbeitsverhältnisses durch die gesetzliche Fiktion des § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG geschlossen, können die Parteien in der Folgezeit ausdrücklich oder konkludent eine andere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit vereinbaren. Dafür reicht aber das Abrufverhalten des Arbeitgebers in einem bestimmten, lange nach Beginn des Arbeitsverhältnisses liegenden und scheinbar willkürlich gegriffenen Zeitraum nicht aus. Allein dem Abrufverhalten des Arbeitgebers kommt ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert dahingehend, er wolle sich für alle Zukunft an eine von § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG abweichende höhere Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit binden, nicht zu. Ebenso wenig rechtfertigt allein die Bereitschaft des Arbeitnehmers, in einem bestimmten Zeitraum mehr als nach § 12 Abs. 1 Satz 3 TzBfG geschuldet zu arbeiten, die Annahme, der Arbeitnehmer wolle sich dauerhaft in einem höheren zeitlichen Umfang als gesetzlich vorgesehen binden.

Quelle: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 18. Oktober 2023 – 5 AZR 22/23 –
Vorinstanz: Landesarbeitsgericht Hamm, Urteil vom 29. November 2022 – 6 Sa 200/22 –

Weitere Infos zum Thema Arbeitsrecht.

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• Arbeitgeber, die eine fristlose Kündigung mit gleichzeitigem Weiterbeschäftigungsangebot erteilen, wecken den Verdacht, dass das Angebot nicht ernst gemeint ist, was auf einen Annahmeverzug hinweist.
• Im vorliegenden Fall wurde einem technischen Leiter mit 5.250,00 € Bruttogehalt ein Wechselangebot als Softwareentwickler zu 3.750,00 € unterbreitet, was die Unzumutbarkeit der Weiterbeschäftigung verdeutlicht.
• Das Bundesarbeitsgericht entschied, dass die Ablehnung eines unzumutbaren Angebots nicht als mangelnde Leistungsbereitschaft gewertet wird, wodurch der Arbeitgeber in Annahmeverzug geriet und der Arbeitnehmer Vergütungsansprüche behält.

Kündigt der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis fristlos, weil er meint, die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses sei ihm nicht zuzumuten, bietet aber gleichzeitig dem Arbeitnehmer „zur Vermeidung von Annahmeverzug“ die Weiterbeschäftigung zu unveränderten Bedingungen während des Kündigungsschutzprozesses an, verhält er sich widersprüchlich. In einem solchen Fall spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass das Beschäftigungsangebot nicht ernst gemeint ist. Diese Vermutung kann durch die Begründung der Kündigung zur Gewissheit oder durch entsprechende Darlegungen des Arbeitgebers entkräftet werden.

Der Kläger war seit dem 16. August 2018 bei der Beklagten als technischer Leiter beschäftigt und hat 5.250,00 Euro brutto monatlich verdient. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2019 sprach die Beklagte eine fristlose Änderungskündigung aus, mit der sie dem Kläger einen neuen Arbeitsvertrag als Softwareentwickler gegen eine auf 3.750,00 Euro brutto monatlich verminderte Vergütung anbot. Weiter heißt es in dem Kündigungsschreiben, „im Falle der Ablehnung der außerordentlichen Kündigung durch Sie (also im Falle, dass Sie von einem unaufgelösten Arbeitsverhältnis ausgehen) oder im Falle der Annahme des folgenden Angebots erwarten wir Sie am 05.12.2019 spätestens um 12:00 Uhr MEZ zum Arbeitsantritt“. Der Kläger lehnte das Änderungsangebot ab und erschien auch nicht zur Arbeit. Daraufhin kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 14. Dezember 2019 das Arbeitsverhältnis erneut und zwar „außerordentlich zum 17.12.2019 um 12:00 Uhr MEZ“. Ferner wies sie darauf hin, „im Falle der Ablehnung dieser außerordentlichen Kündigung“ erwarte sie den Kläger „am 17.12.2019 spätestens um 12:00 Uhr MEZ zum Arbeitsantritt“. Dem leistete der Kläger nicht Folge. In dem von ihm anhängig gemachten Kündigungsschutzprozess wurde rechtskräftig festgestellt, dass beide Kündigungen das Arbeitsverhältnis der Parteien nicht aufgelöst haben.

Nachdem die Beklagte für den Monat Dezember 2019 nur noch eine Vergütung von 765,14 Euro brutto zahlte und der Kläger erst zum 1. April 2020 ein neues Arbeitsverhältnis begründen konnte, hat er Klage auf Vergütung wegen Annahmeverzugs erhoben, mit der er die Zahlung des arbeitsvertraglich vereinbarten Gehalts abzüglich des erhaltenen Arbeitslosengeldes bis zum Antritt der neuen Beschäftigung verlangt. Er hat gemeint, die Beklagte habe sich im Streitzeitraum aufgrund ihrer unwirksamen Kündigungen im Annahmeverzug befunden. Eine Weiterbeschäftigung bei der Beklagten zu geänderten oder auch den ursprünglichen Arbeitsbedingungen sei ihm, sofern die Beklagte dies überhaupt ernsthaft angeboten habe, nicht zuzumuten gewesen. Die Beklagte habe ihm zur Begründung ihrer fristlosen Kündigungen in umfangreichen Ausführungen zu Unrecht mannigfaches Fehlverhalten vorgeworfen und seine Person herabgewürdigt. Sie habe ihrerseits geltend gemacht, eine Weiterbeschäftigung des Klägers sei ihr unzumutbar. Dagegen hat die Beklagte gemeint, sie habe sich nicht im Annahmeverzug befunden, weil der Kläger während des Kündigungsschutzprozesses nicht bei ihr weitergearbeitet habe. Der Kläger sei selbst von der Zumutbarkeit der Weiterbeschäftigung ausgegangen, weil er im Kündigungsschutzprozess einen Antrag auf vorläufige Weiterbeschäftigung gestellt habe.

Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Kläger habe trotz der unwirksamen Kündigungen der Beklagten keinen Anspruch auf Annahmeverzugsvergütung, weil er das Angebot der Beklagten, während des Kündigungsschutzprozesses bei ihr weiterzuarbeiten, nicht angenommen habe. Der Kläger sei deshalb nicht leistungswillig iSd. § 297 BGB gewesen.

Die vom Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts nachträglich zugelassene Revision des Klägers war erfolgreich. Die Beklagte befand sich aufgrund ihrer unwirksamen fristlosen Kündigungen im Annahmeverzug, ohne dass es eines Arbeitsangebots des Klägers bedurft hätte. Weil die Beklagte selbst davon ausging, eine Weiterbeschäftigung des Klägers sei ihr nicht zuzumuten, spricht wegen ihres widersprüchlichen Verhaltens eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie dem Kläger kein ernstgemeintes Angebot zu einer Prozessbeschäftigung unterbreitete. Die abweichende Beurteilung durch das Landesarbeitsgericht beruht auf einer nur selektiven Berücksichtigung des Parteivortrags und ist schon deshalb nicht vertretbar. Darüber hinaus lässt die Ablehnung eines solchen „Angebots“ nicht auf einen fehlenden Leistungswillen des Klägers iSd. § 297 BGB schließen. Es käme lediglich in Betracht, dass er sich nach § 11 Nr. 2 KSchG böswillig unterlassenen Verdienst anrechnen lassen müsste. Das schied im Streitfall jedoch aus, weil dem Kläger aufgrund der gegen ihn im Rahmen der Kündigungen erhobenen Vorwürfe und der Herabwürdigung seiner Person eine Prozessbeschäftigung bei der Beklagten nicht zuzumuten war. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger im Kündigungsschutzprozess vorläufige Weiterbeschäftigung beantragt hat. Dieser Antrag war auf die Prozessbeschäftigung nach festgestellter Unwirksamkeit der Kündigungen gerichtet. Nur wenn der Kläger in einem solchen Fall die Weiterbeschäftigung abgelehnt hätte, hätte er sich seinerseits widersprüchlich verhalten. Hier ging es indes um die Weiterbeschäftigung in der Zeit bis zur erstinstanzlichen Entscheidung. Es macht einen Unterschied, ob der Arbeitnehmer trotz der gegen ihn im Rahmen einer verhaltensbedingten Kündigung erhobenen (gravierenden) Vorwürfe weiterarbeiten soll oder er nach erstinstanzlichem Obsiegen im Kündigungsschutzprozess gleichsam „rehabilitiert“ in den Betrieb zurückkehren kann.

Quelle: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 29. März 2023 – 5 AZR 255/22 –
Vorinstanz: Sächsisches Landesarbeitsgericht, Urteil vom 1. November 2021 – 1 Sa 330/20 –

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Warum wir die Grundsteuer neu geregelt?

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Es hat entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten („Einheitswert“). In den westdeutschen Bundesländern werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 besteuert, in den ostdeutschen Ländern sind Werte sogar noch aus aus dem Jahr 1935.
Diese Einheitswerte wurden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert.
Dabei war die Steuermesszahl bundeseinheitlich festgelegt, der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – wurde von den Gemeinden bestimmt.

Was sind die Änderungen?

Die Änderungen durch die Grundsteuerreform hat der Bundesgesetzgeber in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket geregelt.

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke.

Für die Berechnung der Grundsteuer sind nicht mehr wie bisher etwa 20 Faktoren zu berücksichtigen, sondern es fließen in Zukunft nur noch deutlich weniger und vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter:

Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche.

Die Grundsteuer berechnet sich dann auch zukünftig in drei Schritten:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

NEU: Möglichkeit der Gemeinden zu höherer Besteuerung bei Grundstücksspekulationen

Eine wesentliche Änderung ist, dass Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke zukünftig einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen können, wenn die Grundstücke nicht bebaut werden. Diese sogenannte Grundsteuer C soll die Spekulation mit Grundstücken verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Was müssen Grundstückseigentümer jetzt tun?

Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sowie Inhaberinnen und Inhaber von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben müssen beim Finanzamt für Ihre Grundstücke eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bis zum 31. Oktober 2022 abgeben.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden, § 228 Abs. 6 Bewertungsgesetz (BewG).

Für einfach gelagerte Sachverhalte (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in Ländern, die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden, soll ab Juli 2022 eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung zur Verfügung gestellt werden.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung erlaubt, die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter zu erheben.

Ab dem 1. Januar 2025 muss dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben werden.

Wie wirken sich die Änderungen bei der Grundsteuer aus?

Im neuen System kann es gegenüber der aktuellen Grundsteuerhöhe für die Eigentümer zu erheblichen Mehrkosten oder deutlichen Vergünstigungen kommen.

Insbesondere für Wohneigentum in großen Mehrfamilienhäusern könnte die Steuer deutlich sinken, für Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken deutlich steigen.

Das Bundesfinanzministerium sieht hier einen Veränderungsspielraum von bis zu +/- 40 %.

Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Der Bundesgesetzgeber hat den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen.

Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben allerdings abweichende Steuermesszahlen eingeführt.

Wie ist die neue Regelung in Bayern?

Der Bayerische Landtag hat am 23. November 2021 zur Neuregelung der Grundsteuer ein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet.

Von 2025 an spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer wird in Bayern nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet.

Für die Grundstücksgröße wird eine Steuer von grundsätzlich 0,04 € je Quadratmeter angesetzt, für die Wohnflächen 0,35 € und Gewerbeflächen 0,50 € je Quadratmeter.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Baudenkmäler gelten spezielle Regelungen.

Die Summe der Steuern für Grundstücks- und Gebäudefläche wird dann mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Die Grundsteuererklärung darf in Bayern in Papierform eingereicht werden.

Die Frist zur Einreichung endet unverändert am 31. Oktober 2022.

Hierzu stehen die Formulare in einer grauen Variante ausschließlich zum Ausfüllen am PC online beim Bayerischen Landesamt für Steuern zur Verfügung. Ab dem 1. Juli 2022 soll zusätzlich eine grüne Variante zum handschriftlichen Ausfüllen in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern erhältlich sein.

Mehr Informationen finden Sie bei Baurecht und öffentlichen Baurecht oder nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt München auf.

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Unter dem Begriff „Baurecht“ werden alle rechtlichen und technischen Regelungen zusammengefasst, die bei der Realisierung eines Bauvorhabens eine Rolle spielen können.

Dies sind zum einen die Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts im Baugesetzbuch (BauGB), die jeweiligen Landesbauordnungen (in Bayern: Bayerische Bauordnung BayBO) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Je nach Bauvorhaben können auch noch Regelungen aus dem Immissionsschutzrecht, Wasserrecht oder Denkmalschutzrecht zu beachten sein.

Das sogenannte private Baurecht besteht aus dem Bauvertragsrecht (BGB, VOB) und den technischen Normen für die Bauwerkserrichtung.

2. Warum ist ein Anwalt für Baurecht so wichtig, um ein Bauvorhaben erfolgreich zu realisieren?

Ein auf das Baurecht spezialisierter Anwalt oder Fachanwalt (Zusatzausbildung mit Nachweis der theoretischen Kenntnisse und praktischen Erfahrungen) für Verwaltungsrecht kann die Bauherren in der Planungsphase bei der Ermittlung des Baurechts und der zulässigen Bebauung für das konkrete Grundstück unterstützen und das Baugenehmigungsverfahren begleiten.

Basis für eine erfolgreiche Realisierung des Bauvorhabens ist die Erstellung oder Prüfung der Bauverträge durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Dieser kann die Bauherren dann auch während der Bauphase bei Rückfragen oder Unstimmigkeiten mit den bauausführenden Firmen beraten und im Konfliktfall ergebnisorientiert unterstützen und damit oft längere Stillstände der Baustelle mit erheblichen Folgekosten vermeiden.

Gerade um in jeder Phase des Bauvorhabens den Überblick über die Rechte und Pflichten und den relevanten rechtlichen Rahmen zu behalten, sollten Bauherren frühzeitig einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen.

Wir möchten in unserer Kanzlei eine Betreuung von der Planung des Bauvorhabens bis zum erfolgreichen Abschluss bieten und haben den Fachanwaltstitel für Verwaltungsrecht und auch für das Bau- und Architektenrecht.

3. Was ist ein Bauantrag und wann, wie und wer darf diesen stellen?

Mit dem Bauantrag wird der Behörde, die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, das konkrete Bauvorhaben vorgestellt. Dieses kann in Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage bestehen. Der Bauantrag muss gestellt werden, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Je nach den Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes sind dabei unterschiedliche Vorschriften zu beachten, Formulare zu verwenden und Unterlagen zum Bauvorhaben vorzulegen. Benötigt wird auch eine Bauzeichnung, meist muss diese von einem Architekten oder Bauingenieur stammen.

In Bayern kann der Bauantrag von den Bauherren selbst oder über einen Architekten oder Rechtsanwalt eingereicht werden.

Die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Pläne) müssen von einem Bauvorlageberechtigten (Architektinnen und Architekten, bauvorlageberechtigte Ingenieurinnen und Ingenieure und bei einfacheren Bauvorhaben auch die staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik und die Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs) erstellt sein.

4. Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig, kann diese verlängert werden und welche Kosten kommen auf den Bauherren zu?

Auch dies richtet sich nach den Regelungen des Bauordnungsrechts im jeweiligen Bundesland.

Meist sind Baugenehmigungen drei oder – wie in Bayern – vier Jahre gültig.

Die Baugenehmigung kann verlängert werden, in Bayern jeweils um bis zu zwei Jahre. Hierfür ist der rechtzeitige Antrag wichtig.

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind abhängig von den Errichtungskosten für das geplante Bauvorhaben und der Art des behördlichen Genehmigungsverfahrens.

Bauherren sollten mit etwa 0,5 % der Baukosten rechnen, bei vereinfachten Genehmigungsverfahren mit 0,1 – 0,25 %.

5. Welche Rechte haben Nachbarn?

Nachbarn können sich gegen Bauvorhaben wehren, wenn ihre Rechte verletzt werden, also z.B., wenn zu groß, zu hoch oder zu nahe am Nachbargrundstück gebaut wird.

Will sich der Nachbar wehren, muss er innerhalb eines Monats Klage einreichen, ansonsten verliert er seine Abwehrrechte.

Als Nachbar ist es daher wichtig, frühzeitig nach Zustellung einer Baugenehmigung einen auf das öffentliche Baurecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren, wenn man mit der Baugenehmigung nicht einverstanden ist. Der Anwalt kann dann prüfen, ob Nachbarrechte verletzt werden und eine Klage voraussichtlich Erfolg haben wird.

Auch als Bauherr kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu kontaktieren, wenn mit Widerstand der Nachbarn gegen das geplante Bauvorhaben zu rechnen ist oder das Verhältnis mit einzelnen Nachbarn generell schwierig ist.

Teilweise können Nachbarklagen gegen das Bauvorhaben vorab durch Vereinbarungen zischen Bauherrn und Nachbarn ausgeschlossen werden. Sollte dies nicht möglich sein, werden die Bauherren für das gerichtliche Verfahren des Nachbarn gegen ihre Baugenehmigung sowieso einen spezialisierten Anwalt benötigen.

Am besten ist dafür eine Anwältin oder ein Anwalt, die oder der wie wir umfangreiche Erfahrung mit der Vertretung sowohl von Bauherren als auch von Nachbarn hat und damit bereits die Argumente der Gegenseite kennt und deren Taktik besser einschätzen kann.

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Zunahme der Bauinsolvenzen im ersten Halbjahr 2019

Im ersten Halbjahr 2019 haben wir eine deutliche Zunahme der Insolvenzen am Bau festgestellt. Betroffen sind meist Bauverträge mit garantierten Festpreisen oder Bauvorhaben mit einem Generalunternehmer (GU) oder Bauträger, die aufgrund der allgemeinen Kostensteigerungen im Baugewerbe in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Generalunternehmer und Bauträger haben bei der aktuell guten Auftragslage auch häufig Probleme, geeignete Subunternehmer für die Realisierung ihrer Bauvorhaben zu finden.

Unterschiedliche Rahmenbedingungen bei Bauverträgen

Je nach Vertragsart (VOB-Bauvertrag/ BGB-Bauvertrag/ Bauträgervertrag) bestehen sehr unterschiedliche Rahmenbedingungen, ob bzw. unter welchen Umständen sich der Besteller vom Vertrag lösen kann und welche Besonderheiten dabei zu beachten sind.

Eine voreilig erklärte Kündigung des Bauvertrages kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen des Bauunternehmers führen.

Praxistipp für Bauherren um eine Bauinsolvenz abzuwenden

Praxistipp: Wir empfehlen Bauherren, sich in regelmäßigen Abständen zu vergewissern, dass ihr Bauvorhaben vom Bauunternehmer gemäß Bauzeitenplan erstellt und die Baustelle mit ausreichend Personal und Baumaterial betrieben wird. Auch das Verhältnis zwischen Bautenstand und Zahlungsstand sollten Bauherren stets im Auge behalten. Sobald sich erste Anzeichen einer finanziellen Schieflage des Vertragspartners zeigen, kann die frühzeitige anwaltliche Begleitung des Bauvorhabens helfen, Fehler zu vermeiden, die später teuer werden können.

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Insbesondere beim Bauträgervertrag hängen die Handlungsoptionen der Bauherren davon ab, wie ihre bisherigen Investitionen in das Bauvorhaben über eine Vormerkung im Grundbuch und die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers geschützt sind.

Kommt es zur Insolvenz des Bauunternehmens, entfallen teilweise Aufrechnungsmöglichkeiten mit Gegenforderungen und Sicherungseinbehalte der Bauherren müssen ggf. auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden. Häufig wird vom Insolvenzgericht ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt.

Abwicklung der Bauinsolvenz

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter für laufende Verträge ein Wahlrecht, diese zu erfüllen oder zu kündigen. Meist kommt es zur Vertragskündigung und das Bauvorhaben wird im aktuellen Bautenstand abgerechnet. In diese Schlussphase der Abwicklung einer Bauinsolvenz fällt auch die Forderungsanmeldung zur Insolvenztabelle. Es bleibt dann für den Bauherren, nach umfassender Dokumentation des Bautenstandes, oft nur der Weiterbau mit einem anderen Bauunternehmen.

Wo stehen wir beratend zur Seite?

Unsere Beratung beginnt dort, wo Ihre Probleme anfangen. Das Ziel unserer Tätigkeit im Falle einer Bauinsolvenz ist es Schaden zu minimieren, Recht zu sichern und Ihr Bauvorhaben erfolgreich mit Ihnen zu vollenden und abzuschließen.

Mehr Informationen finden Sie bei Baurecht und öffentlichen Baurecht oder nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt München auf.

• Abnahme im Baurecht
• Kein Haustürwiderrufsrecht bei zuvor erhaltenem Angebot
• Mängelrechte & Garantie im Baurecht – Ihre Rechte & Pflichten
• Arbeit auf Abruf – Dauer der wöchentlichen Arbeitszeit
• Fristlose Kündigung und Annahmeverzug

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